Quelle hypothèque choisir pour un immeuble à revenus : SCHL ou conventionnelle ?

Le financement d’un immeuble à revenus se fait selon des règles précises qui varient en fonction du nombre d’unités que compte la propriété. C’est la nature de l’immeuble, ses revenus et son admissibilité qui déterminent ce qui s’applique réellement.
Mais au-delà des règles techniques, l’élément le plus déterminant pour un investisseur est le choix entre une hypothèque assurée SCHL et une hypothèque conventionnelle. Ce choix influence votre mise de fonds, votre effet de levier, votre capacité d’emprunt, vos liquidités et votre rythme de croissance. Comprendre ces distinctions est essentiel pour bâtir un portefeuille immobilier durable et rentable.

Comment fonctionne l’assurance prêt hypothécaire (SCHL) pour un immeuble à revenu ?

Une hypothèque assurée par la SCHL est un prêt protégé par une assurance contre le défaut de paiement.
Elle est couramment utilisée pour :

• Réduire la mise de fonds minimale (souvent 15 % pour un immeuble à revenus de 5 logements et plus, parfois moins pour du résidentiel de 1 à 4 logements).
• Obtenir un taux d’intérêt plus bas grâce au risque réduit pour la banque.
• Accéder à un financement plus élevé par rapport au revenu généré par l’immeuble.

Cette assurance protège le prêteur, mais elle facilite surtout l’accès au financement pour les acheteurs, particulièrement dans le cas d’un immeuble de 1 à 4 logements ou d’un immeuble multilogement performant.

L’impact d’une assurance prêt hypothécaire (SCHL) sur un immeuble à revenu

En plus des avantages qu’elle procure, une hypothèque assurée par la SCHL implique le paiement d’une prime d’assurance. Celle-ci est calculée en pourcentage du montant emprunté (souvent entre 2,8 % et 4,5 %, selon la mise de fonds et le type de bien) selon
les paramètres définis par les organismes fédéraux.

En contrepartie, opter pour une hypothèque SCHL peut offrir plusieurs bénéfices stratégiques :

• Mise de fonds réduite : permet de conserver davantage de liquidités pour d’autres projets ou pour constituer un fonds d’urgence.
• Taux d’intérêt compétitifs : l’assurance réduit le risque pour le prêteur, ce qui se traduit souvent par un taux plus bas.
• Capacité d’emprunt accrue : facilite l’accès à des immeubles de plus grande valeur ou mieux situés.

Il faut toutefois tenir compte de l’impact de cette prime, qui s’ajoute au capital et est amortie sur toute la durée du financement.

L’impact sur vos liquidités et votre capacité d’investissement

Le type d’hypothèque accessible pour votre immeuble influence directement le
montant de capital que vous devez immobiliser et, par conséquent, vos liquidités disponibles pour d’autres projets.

Pour un investisseur, ces différences influencent la vitesse de croissance du portefeuille. Une mise de fonds plus faible préserve les liquidités nécessaires pour enchaîner d’autres acquisitions. Une mise de fonds plus élevée limite ce levier, mais réduit le coût total du financement à long terme.

Critères d’admissibilités pour financer un immeuble multilogement

Au-delà du nombre de logements et de l’admissibilité SCHL, les prêteurs évaluent
plusieurs critères financiers pour déterminer la solidité du projet et la capacité d’emprunt de l’investisseur. Ces critères deviennent généralement plus pointus pour les immeubles de 5 logements et plus, où l’évaluation se rapproche du financement commercial. Pour une vue d’ensemble des exigences légales, référez-vous aux responsabilités financières liées aux immeubles locatifs.

1. Valeur nette de l’emprunteur
Certains prêteurs exigent une valeur nette minimale, souvent autour de 100 000 $ par propriété financée. Cette exigence est surtout présente dans le financement multilogement et vise à démontrer la capacité de l’emprunteur à absorber les imprévus ou les périodes de vacances.

2. Utilisation des revenus locatifs
Les prêteurs tiennent compte des revenus générés par l’immeuble, mais leur méthode de calcul varie :

• Contrebalancement du loyer (70 % à 80 %) : une proportion des revenus locatifs est utilisée pour compenser les dépenses telles que les taxes, les assurances ou les paiements hypothécaires.
• Inclusion des revenus locatifs (50 %) : une partie des loyers peut être ajoutée au revenu personnel de l’emprunteur pour augmenter sa capacité de qualification.
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Ces méthodes peuvent influencer de façon importante le montant maximal pouvant être emprunté.

3. Cote de crédit et stabilité financière
Une bonne cote de crédit, des revenus stables et une mise de fonds suffisante augmentent les chances d’obtenir un financement à de bonnes conditions. À l’inverse, un dossier plus fragile peut mener à l’obligation de faire affaire avec des prêteurs alternatifs à des taux plus élevés.

4. Travailleurs autonomes
Pour les travailleurs autonomes, l’analyse peut être plus stricte, car les revenus sont parfois plus difficiles à documenter. Sans états financiers solides ou preuves de revenus récurrentes, il peut être plus complexe d’obtenir un financement commercial avantageux.

L’impact du RCD sur le financement d’un immeuble à revenu

Le ratio de couverture de la dette (RCD) est l’un des indicateurs les plus importants dans le financement d’un immeuble à revenus. Il mesure la capacité du bâtiment à générer suffisamment de revenu net d’exploitation (NOI) pour couvrir ses paiements hypothécaires annuels.

Formule du RCD :
RCD = Revenu net d’exploitation (NOI) ÷ Paiements hypothécaires annuels

Un RCD de 1,10 signifie que l’immeuble génère environ 10 % de revenus nets de plus que le coût annuel de la dette. Plus ce ratio est élevé, plus le projet est considéré comme stable et sécuritaire par les prêteurs.

Comment fonctionne le RCD ?

Le RCD influence directement plusieurs éléments essentiels du financement :

• Le montant maximal que vous pouvez emprunter ;
• Vos chances d’obtenir une approbation pour un financement SCHL ou conventionnel ;
• Le taux d’intérêt offert ;
• La perception du risque associée à votre immeuble.

Dans la pratique, les exigences varient selon le type d’immeuble :

• Pour les immeubles de 5 logements et plus, les prêteurs exigent généralement
  un RCD minimal entre 1,10 et 1,20.
• Pour les immeubles de 1 à 4 logements, les critères peuvent être plus souples.

Un bon RCD facilite l’accès à un financement assuré par la SCHL lorsque la stratégie vise l’effet de levier. Un RCD solide, au contraire, peut vous permettre d’obtenir une hypothèque conventionnelle plus flexible et moins coûteuse à long terme.

FAQ : Questions fréquentes sur le financement d’un immeuble à revenu