Acheter un immeuble à revenu est souvent le point de départ d’un parcours d’investisseur immobilier. Ce type d’acquisition permet de générer des revenus récurrents tout en bâtissant un actif tangible. Mais entre le projet sur papier et l’acte notarié, une étape cruciale conditionne la viabilité de l’investissement : le financement hypothécaire.
Dans le contexte québécois, les institutions financières évaluent plusieurs éléments pour déterminer si un projet est finançable et surtout, à quelles conditions. Contrairement à l’achat d’une résidence personnelle, le financement d’un immeuble locatif repose en priorité sur les chiffres du bâtiment lui-même. Les prêteurs cherchent à savoir si l’immeuble peut se financer par ses propres revenus, tout en maintenant une marge de sécurité.
Ce guide présente les principaux critères à maîtriser pour obtenir un prêt hypothécaire avantageux, et aider ainsi les investisseurs à structurer leur premier projet immobilier locatif de façon solide et réaliste.
Pourquoi la rentabilité de l’immeuble à revenus est essentielle au prêt hypothécaire
Avant toute chose, un prêteur cherchera à valider que l’immeuble est suffisamment rentable pour couvrir les paiements liés au prêt. Pour ce faire, il s’appuie sur le revenu net d’exploitation (RNE), une mesure simple et centrale dans l’analyse du dossier.
Le RNE correspond au revenu brut généré par les loyers, duquel on soustrait toutes les dépenses d’exploitation : taxes municipales et scolaires, frais d’assurance, entretien, frais de gestion locative, électricité des aires communes, etc. Par exemple, si un immeuble génère 65 000 $ de revenus locatifs et comporte 20 000 $ de charges annuelles, le RNE est de 45 000 $.
Ce chiffre permet ensuite d’évaluer si l’immeuble produit assez de flux pour supporter la dette, en fonction du ratio de couverture exigé.
Comprendre le ratio de couverture de la dette pour financer un immeuble à revenus (RCD)
Le RCD, ou ratio de couverture de la dette, exprime la relation entre le revenu net de l’immeuble et les paiements hypothécaires annuels (capital et intérêts). Il s’agit d’un des critères les plus surveillés par les institutions. En règle générale, un RCD de 1,10 est exigé, ce qui signifie que l’immeuble doit générer 10 % de revenus nets de plus que le coût de la dette, mais ce seuil peut varier selon le type de projet ou les exigences propres au prêteur.
Dans le cas précédent, si les paiements hypothécaires annuels sont de 34 800 $, un RNE de 45 000 $ donne un RCD de 1,29 — un ratio qui satisfait largement les critères habituels.
Cela dit, certaines catégories d’immeubles peuvent être soumises à des exigences plus élevées. Les résidences pour personnes âgées, les logements avec services ou les immeubles abordables subventionnés peuvent nécessiter un RCD de 1,20 à 1,40. C’est notamment le cas dans le cadre du programme APH Select de la SCHL, qui applique des grilles spécifiques selon le type d’habitation¹.
Mise de fonds et amortissement : clés du financement d’un immeuble à revenus
Pour les immeubles de cinq logements ou plus, une mise de fonds minimale de 25 % est généralement exigée pour un prêt conventionnel. Cela permet de limiter le risque pour le prêteur et de démontrer l’engagement de l’acheteur. Toutefois, certains programmes d’assurance, comme ceux offerts par la SCHL, permettent de réduire cette mise de fonds à 15 % ou 20 %, selon le respect de critères spécifiques.
Le programme APH Select, par exemple, propose des conditions plus avantageuses pour les immeubles qui répondent à des objectifs sociaux ou environnementaux précis : logements abordables, accessibilité universelle, haute performance énergétique. L’un des avantages majeurs de ce programme est la possibilité d’obtenir un amortissement prolongé jusqu’à 40 ou 50 ans, ce qui diminue les paiements mensuels et améliore le ratio de couverture.
L’emprunteur peut ainsi se qualifier plus facilement, tout en conservant une marge de manœuvre financière. Le recours à l’assurance permet aussi, dans certains cas, de négocier un taux plus bas ou de bénéficier d’un levier plus grand.
Profil de l’emprunteur : ce que recherchent les prêteurs en immobilier locatif
Même si la rentabilité de l’immeuble est au cœur de l’analyse, le profil de l’emprunteur reste un facteur déterminant. Les institutions s’attendent à voir un revenu stable, un historique de crédit sain (souvent avec une cote de crédit supérieure à 700), et une capacité démontrée à injecter la mise de fonds requise.
La présence d’un fonds de réserve, même modeste, est aussi observée. Il ne s’agit pas d’une obligation formelle, mais cette marge de sécurité est souvent attendue pour assurer la continuité du projet en cas de vacance locative ou de réparation imprévue.
Dans certains cas, comme pour les prêts assurés par la SCHL, une expérience minimale en gestion immobilière peut être exigée. Si ce n’est pas le cas, la banque pourra demander une preuve d’encadrement externe, par exemple un contrat signé avec une firme de gestion. Cette mesure vise à s’assurer que l’immeuble sera bien administré dès le départ, surtout s’il comporte plusieurs unités ou s’il entre dans une catégorie particulière de logements.
Préparer un dossier de financement solide pour acheter un immeuble locatif
Le contenu du dossier déposé est un facteur souvent sous-estimé. Même un projet conforme aux exigences financières peut être retardé, voire refusé, si les documents sont absents, partiels ou mal présentés.
Les prêteurs demandent généralement les pièces suivantes :
- Les baux actuels de l’immeuble
- Un état des revenus et dépenses sur les 12 à 24 derniers mois
- Un rapport d’évaluation agréé
- Un certificat de localisation à jour
- Un rapport environnemental de phase 1, surtout pour les immeubles de cinq logements et plus
- Les avis de cotisation des deux dernières années
- Des relevés de comptes bancaires ou de placements pour justifier la mise de fonds
Lorsque l’emprunteur fait appel à un programme comme APH Select, des documents supplémentaires sont parfois requis, comme une grille de loyers projetés, des attestations de conformité énergétique ou des engagements liés à l’accessibilité.
Préparer ces éléments en amont contribue à réduire les délais et facilite l’analyse de l’institution prêteuse.
Conclusion: Réussir son premier achat d’immeuble à revenus grâce à un bon financement hypothécaire
Investir dans un premier immeuble à revenu est une démarche accessible, à condition de bien en comprendre les règles. Le financement repose avant tout sur la logique financière du projet : revenus, dépenses, ratios, capacité d’emprunt.
La qualité du montage, la solidité du profil de l’emprunteur, et la rigueur dans la documentation forment l’ensemble des éléments observés par les prêteurs. Les programmes d’assurance, notamment APH Select, ajoutent de la flexibilité lorsqu’un projet vise des objectifs sociaux ou environnementaux. Ils peuvent permettre de financer davantage, sur plus longtemps, ou avec moins de capital initial.
En maîtrisant ces leviers, l’investisseur est en mesure de présenter un projet cohérent et finançable. Ce sont ces bases qui ouvrent la porte à un premier achat réussi, et au développement d’un portefeuille immobilier structuré.
