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Inflation : la menace est-elle imminente pour les investissements immobiliers ?

Malgré un contexte d’incertitude général, l’immobilier résidentiel au Québec a connu une année 2020 exceptionnelle. Parmi d’autres facteurs, les taux hypothécaires historiquement bas ont grandement favorisé l’acquisition de propriétés. Toutefois, d’un point de vue d’investisseur, cette situation amène bien des questionnements quant au rendement des investissements immobiliers. Ceux-ci sont-ils réellement protégés contre l’inflation ? Qu’est-ce qui se trame à l’horizon ? Notre équipe dresse un bilan des conditions du marché passées, et comment celles-ci risquent d’influencer l’avenir.

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Rétrospective sur les revenus et les valeurs

En se basant sur une étude évaluant les revenus nets des biens immobiliers entre 1978 et 2016 aux États-Unis, force est de constater que seules les propriétés commerciales suivent le rythme de l’inflation. En effet, l’élasticité de leurs gains nets se situe à 1,02 %, par rapport à l’indice des prix à la consommation (IPC). Les investissements immobiliers industriel et résidentiel, quant à eux, n’offrent qu’une couverture partielle contre l’inflation (0,70 % et 0,56 %, respectivement). Ce sont les immeubles de bureaux qui ont connu la plus grande dépréciation, avec une élasticité de seulement 0,18 %.

Durant cette période, la valeur des biens immobiliers a toutefois atteint des records historiques. La protection contre l’IPC des propriétés commerciales (1,07 %), résidentielles (0,98 %) et industrielles (0,91 %) s’est avérée complète. Ce sont encore une fois les immeubles de bureaux qui détiennent le score le moins élevé (0,74 %) réussissant tout de même à couvrir une majeure partie de la hausse de l’IPC.

Il ne fait pas de doute, la valeur de ces investissements — toutes catégories confondues — a ainsi connu une croissance plus grande que leur revenu net.

Qu’est-ce qui explique ces chiffres ? D’une part, la tendance à la baisse du rendement immobilier, et d’autre part, le déclin séculaire des taux d’intérêt du gouvernement. La combinaison de ces facteurs a permis aux investisseurs de surpasser les bénéfices actuels par 3 à 4 % annuellement, en moyenne.

Perspectives à envisager

Supposons que le revenu net continue à augmenter de manière moins rapide que l’inflation. Si les taux d’intérêts croissants entraînent les valeurs immobilières à la hausse, il est possible que les propriétaires n’arrivent qu’à égaliser leurs rendements. Dans ce scénario, les biens immobiliers prendraient davantage des allures de passifs que d’actifs pour les investisseurs, du moins pour les années à venir.

Sources

TREMBLAY, Diane. « L’immobilier à Québec : un marché qui est en feu », Le Journal de Québec, 5 septembre 2020, Voir l’article (Consulté le 17 décembre 2020).

WHEATON, Bill. « Has Real Estate been a good Hedge against Inflation? Will it be in the future? », CBRE Econometric Advisors, 21 juillet 2017, Voir l’article (Consulté le 17 décembre 2020).

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